恒盈策略观点指数：前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米环比回升41.79%

　　观点指数发布2025年10月房地产企业新增土地储备报告。报告期内前50房企9月新增土地建筑面积319.94万平方米，环比回升41.79%。值得注意的是，前50房企1-9月累计新增土地建筑面积3944.17万平方米，同比上升5.26%。(报告期：2025.09.19-2025.10.24)

　　数据来源：观点指数整理

　　其中，中海地产、招商蛇口、保利发展控股新增的全口径土地储备分别为407.58万平方米、320.19万平方米、289.91平方米，处于领先位置。

　　从权益拿地金额来看，1-9月土地投资力度最大的企业为中海地产、华润置地、保利发展控股、绿城中国、招商蛇口，权益拓储金额分别为766.3亿元、594.1亿元、528.4亿元、502.4亿元、435.2亿元。

　　从新增货值来看，1-9月土地新增货值最多的企业为中海地产、保利发展控股、招商蛇口、中国金茂、华润置地，新增货值分别为1031.8亿元、939.9亿元、930.1亿元、683.9亿元、637亿元。

　　观点指数发现，当前房企在拿地策略上倾向于采取联合行动拿地，诸如中海地产、招商蛇口、中旅投资等头部央国企，凭借自身雄厚的资金和资源优势，以联合拿地或股权交易的方式，持续在上海等地的优质核心地块竞争中占据主导地位。

　　强强联合的开发模式在行业深度调整的大背景下值得重点关注。一方面，它能够分散单个企业的投资风险;另一方面，也有利于整合各自的优势资源。特别是对于杭州这类核心城市的优质地块，合作开发既能确保项目品质，又能实现风险共担。未来，房企间的战略合作或会成为发展的新常态。

　　土地供应规模加推，专项债收购存量土地的节奏减缓

　　据观点指数监测，报告期内一二三线城市供应住宅用地835宗，供应土地规划建筑面积5355.72万平方米，环比上升42.86%，同比下降15.87%;供应土地起始楼面价4267元每平方米，环比上升15.04%。

　　报告期内，二线城市供应住宅用地231宗，环比上升40%，同比上升29.78%;供应土地规划建筑面积1536万平方米，环比上升21.42%，同比上升16.68%;供应土地起始楼面价5422元每平方米，环比上升26.09%，同比上升1.99%。

　　三线城市供应住宅用地585宗，环比上升43.38%，同比下降33.60%;供应土地规划建筑面积3707.23万平方米，环比上升49.99%，同比下降25.91%;供应起始楼面价3071元每平方米，环比下降5.22%，同比下降2.45%。

　　观点指数认为，本期土地市场呈现“总量增长、结构分化”的特征。全国住宅用地供应规模环比大增42.86%至5355.72万平方米，但同比仍下降15.87%，反映地方政府在“稳地价、稳预期”目标下适度加大供应力度，但受前期土地市场低迷影响，同比仍未完全恢复。起始楼面价环比上升15.04%至4267元每平方米，显示优质地块入市推动价格结构性上涨。

　　从城市来看，期内二线城市中西安、武汉等地供应的土地在20宗以上。西安集中挂牌出让11宗地块(商业地块2宗，住宅地块9宗)，合计481.011亩，从分布区域来看：曲江2宗，新城区2宗，雁塔区2宗，大明宫板块1宗，高新区1宗，长安区1宗，浐灞国际港2宗。

　　三线城市中，淮安、扬州等地供应的土地数量普遍在20宗以上。其中出让底价最高的是位于淮安市清江浦区的南苑路北侧、启秀路东侧的地块，规划建筑面积为24.35万平方米，为住宅用地，容积率1.0-2.5，建筑密度≤20%，绿地率≥35%。起始总价为11.37亿元，起始楼面价4669.3元每平方米。

　　总体来看，9月单月土地供应规划建筑面积为19974.46万平方米，环比上升42%，同比下降4.22%，整体的供应规模环比大幅回升。

　　9月份，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地的规模有所减少。地方债的发行规模总量有所减少，截至9月30日，9月地方债净发行量为4460.06亿元，发行量为8519.07亿元，发行量较上月环比减少1257.31亿元。其中，新增专项债发行4130.88亿元，占比近半。2025年1-9月，全国已公示1349个专项债收储项目，专项债用于土地储备的规模为3469.46亿元。其中，9月份新增96个项目，涉及资金229.07亿元，环比上月减少61.8%。

　　成交环比回升，低密度地块成关注焦点

　　报告期内，一二三线城市成交住宅用地554宗，成交土地规划建筑面积3680.34万平方米，环比上升95.41%，同比下降6.79%;成交总价1718.63亿元，环比上升104.71%，同比下降17.30%;成交楼面均价4669.75元每平方米，环比上升4.76%，同比下降3.94%;平均溢价率3.38%。

　　二线城市住宅用地成交的土地规划建筑面积为1172.01万平方米，环比上升119.63%，同比上升21.69%;成交总价667.01亿元，环比上升135.72%，同比上升12.45%;成交楼面价5691.21元每平方米，环比上升7.33%，同比下降7.59%。

　　三线城市成交的住宅用地规划建筑面积为2459.44万平方米，环比上升86.25%，同比下降15.44%;成交总价为796.69亿元，环比上升85.35%，同比下降9.83%;成交楼面价3239.31元每平方米，环比下降0.48%，同比下降6.62%。

　　观点指数认为，二三线及以下城市土地成交多呈现低价特征，拿地主体以信用资质良好的地方国企托底为主，但亦可见市场对改善型产品的结构性需求，低密宅地尤其受到开发企业的关注。

　　2025年1-8月份，土地购置费总量在增长，但增速放缓，8月土地购置费累计值为23751.87亿元，环比上升12.35%，同比下降10.2%，跌幅呈扩大态势。

　　2025年1-8月份土地购置费累计增长基本处于负值区间，且在年初出现较大幅度的波动。观点指数认为，整体来看，报告期内土地市场活跃度不足，土地成交规模扩张速度未能达到同期水平，企业拿地行为更趋审慎，市场对土地的需求动力明显减弱。

　　尽管总量仍在增长，但市场热度持续走低，成交规模增长乏力，企业投资意愿保守，需求端支撑力度不足，导致增速放缓与跌幅扩大的双重压力并存。

　　重点城市地块供应提质，房企投资决策趋向保守

　　据观点指数不完全统计，2025年9月18日-2025年10月17日期间，6个重点城市一共有170宗地块处于挂牌进行中，起始价319.01亿元，面积435.44平万方米。本次统计期出让面积环比上升24.48%。

　　从区域分布角度分析，在该统计期内，北京挂牌出让的19宗土地里，昌平区的供应量居首，多达7宗，且均包含住宅性质的地块;顺义区有5宗;朝阳区和通州区各有2宗;东城区、大兴区、平谷区则分别有1宗。这19宗土地的总规划建筑面积达128.82万平方米，起拍总价为143.83亿元。

　　值得注意的是，北京市二环内此次罕见地新推出1宗住宅用地，该地块为东城区祈年大街路西危改工程土地一级开发项目4、5号地，地处东城区天坛区域，交易起始价定为19.5亿元，折算后的楼面价为7.8万元每平方米。回顾近五年，二环内唯一成交的涉宅地块是河北鑫界开发的金鱼池地块，其住宅建筑面积仅有1700平方米。