中国 REIT 市场呈现高速扩容增长态势，开启房地产投资新赛道
戴德梁行专家团队出席 MIPIM 亚洲峰会分享市场洞察
中国香港，2025 年 12 月 4 日——中国C-REIT市场正处于加速发展阶段，呈现发行规模快速扩大、资产类型向新兴领域不断多元化、机构投资者信心持续增强等特征。C-REIT 市场自推出以来至2025年11月末，已累计上市 77 个项目、发行规模达 2,070 亿元人民币，凸显其日趋成熟的市场基础和不断提升的战略重要性。戴德梁行专家团队于12月3日至4日在香港举行的MIPIM亚洲峰会上分享了上述观点。截至目前，戴德梁行已为 46 只 C-REIT 提供首次公开发行及后续扩募咨询服务，其中包括中国已上市的 12 只消费 REITs 中的 9 只，如近期助力华夏凯德商业REIT成功发行，充分展示其在行业中的领先地位和卓越服务。
戴德梁行环球董事、大中华区资本市场部主管 李志荣表示：“中国的 REIT 市场展现出令人瞩目的增长势头，去年市值增长约 85%，并在 2024 年首次跻身亚洲REIT市场前三强。中国REIT 市场虽然仅有四年发展历程，相较于美国、日本等成熟市场仍处于发展初期阶段，但是随着市场进一步成熟、投资者结构持续多元化以及资产类型不断丰富，未来将具备巨大的发展空间。”
展开剩余69%“个人投资者的参与在推动中国REIT 市场发展中将发挥关键作用。目前中国个人储蓄已超过 160 万亿元人民币（约合 22 万亿美元），这为引导资金流入 REIT 市场提供了巨大机遇。中央政府的‘十五五’规划明确提出将优化教育、医疗、社保等领域政策，此举有望拉动国内消费、提升整体金融市场活力。随着相关措施落地，中国REIT市场流动性有望持续改善，进而在商业地产复苏进程中发挥更重要的作用。”
近期市场动态显示，REIT市场呈现高速扩容发展态势，其中房地产类C-REIT发行份额占总量的54%。市场向零售、租赁住房、物流等领域的进一步拓展，成为本轮增长的主要推动力。其中，零售板块尤为突出，已有 12 只产品上市，累计募资达 303 亿元人民币。二级市场表现强劲，包括2025年出现的创纪录询价溢价，更折射出积极的市场信心和稳健的流动性。
戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产证券化业务负责人 杨枝表示 “在当前市场环境下，C-REIT 所具备的稳定回报与资产配置多元化优势，正吸引越来越多的投资者关注。
在过去两年中，基础利率已下降近 100 个基点，在这样的金融环境下，C-REIT 成为更具吸引力的替代选择。根据房地产 C-REIT 的招募说明书，上市首年的平均股息率预计为 5.0%，与政府债券相比具有明显利差。对于希望获得可预测现金流的各类投资者而言，C-REIT 稳定、持续产生收益的特点正是其核心吸引力所在。”
零售资产板块（包括购物中心、奥特莱斯和社区商业中心）尤为受到市场青睐。投资者明显偏好成熟、稳定的项目，并高度关注那些能够体现资产长期可持续性的关键指标。戴德梁行指出，影响投资决策的重要因素包括资产成熟度（运营 5–10 年）、高入住率（通常在 90% 以上），以及项目位于一线或核心二线城市。此外，剩余土地使用年限（RLUT）也是关键估值影响因素。
杨枝指出：“展望未来，C-REIT 市场将保持持续增长，并进一步融入中国整体经济战略中。这一市场不仅为基础设施及商业不动产行业去杠杆提供了关键机制，推动城市的可持续发展，更向公众提供受到监管的透明渠道，助力投资高质量的基础设施和商业不动产资产。随着近期国家发展改革委和证监会同时对外发布消息，拟进一步扩大C-REITs试点资产范围到写字楼和酒店领域。预计C-REITs将迎来提质扩容高速发展的新阶段！”
左起：戴德梁行香港资本市场部主管高伟雄、亚太区及EMEA市场总裁James Young，亚太区资本市场部主管Gordon Marsden, 亚太区资本市场研究主管陈妍斐、亚太区Sales Enablement 团队李芸羲、大中华区资本市场部主管李志荣，大中华区估价及顾问服务部主管陈家辉、北京估价及顾问服务部主管、资产证券化负责人杨枝
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